Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay, tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất xảy ra rất phổ biến, đặc biệt tại các khu vực đất sử dụng lâu năm hoặc đất chưa được đo đạc chính xác trước đây. Nhiều trường hợp cả nguyên đơn và bị đơn đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn phát sinh tranh chấp do cho rằng bên kia đã lấn ranh, lấn mốc hoặc sử dụng sai hiện trạng đất.
Một trong những vấn đề pháp lý quan trọng thường phát sinh là: Đối với vụ án tranh chấp mốc giới đất, quan hệ pháp luật cần xác định là “tranh chấp quyền sử dụng đất” hay “kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất”?
Việc xác định đúng quan hệ tranh chấp có ý nghĩa rất quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến:
- Thẩm quyền giải quyết;
- Điều kiện khởi kiện;
- Nghĩa vụ hòa giải;
- Cách tính án phí;
- Hướng thu thập chứng cứ.
Bài viết dưới đây của Công ty Luật Duật Vân sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất pháp lý của tranh chấp mốc giới đất theo quy định mới nhất hiện nay.
Tranh chấp mốc giới đất là gì?
Tranh chấp mốc giới đất là tranh chấp phát sinh khi các bên không thống nhất về:
- Đường ranh giới giữa hai thửa đất;
- Vị trí mốc giới;
- Diện tích thực tế sử dụng;
- Phần đất bị cho là lấn chiếm.
Các tranh chấp phổ biến gồm:
- Lấn ranh xây tường;
- Lấn chiếm đất khi xây nhà;
- Sai lệch mốc đo đạc;
- Chồng lấn diện tích đất;
- Tranh chấp hàng rào, lối đi;
- Sai khác giữa sổ đỏ và hiện trạng sử dụng.
Đây là loại tranh chấp rất phổ biến trong thực tế và thường kéo dài nhiều năm nếu không được giải quyết đúng cách.
Căn cứ pháp lý xác định quan hệ tranh chấp
Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự: Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Trong khi đó, khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Như vậy, tranh chấp liên quan đến:
- Mốc giới;
- Ranh giới;
- Phạm vi quyền sử dụng đất;
đều là tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật.
Vì sao tranh chấp mốc giới đất được xác định là “tranh chấp quyền sử dụng đất”?
Đây là điểm rất quan trọng. Bản chất của tranh chấp mốc giới không phải là: Một bên đi đòi lại tài sản đã bị chiếm giữ như tranh chấp đòi tài sản thông thường.
Mà thực chất là:
Tranh chấp về phạm vi quyền sử dụng đất của các bên.
Nói cách khác:
- Một bên cho rằng đất của mình bị thu hẹp;
- Hoặc bị lấn chiếm do xác định sai mốc giới;
- Từ đó phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng phần diện tích đất đó.
Do đó:
Quan hệ pháp luật phải được xác định là “tranh chấp quyền sử dụng đất”.
Khi nào không phải là “kiện đòi tài sản”?
Nhiều người nhầm rằng:
- Hễ yêu cầu trả lại đất là kiện đòi tài sản.
Tuy nhiên, trong tranh chấp mốc giới:
- Cả hai bên thường đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp nằm ở ranh giới và diện tích thực tế;
- Tòa án phải xác định quyền sử dụng phần đất tranh chấp thuộc về ai.
Do đó:
Đây không phải quan hệ “kiện đòi tài sản” thông thường.
Ý nghĩa của việc xác định đúng quan hệ tranh chấp
Việc xác định đúng quan hệ pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Xác định đúng điều kiện khởi kiện
Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất: Nhiều trường hợp phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.
Nếu xác định sai quan hệ tranh chấp có thể dẫn đến:
- Tòa án trả lại đơn;
- Hoặc hủy án do vi phạm tố tụng.
Xác định đúng thẩm quyền giải quyết
Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của:
Tòa án nơi có bất động sản.
Đây là quy định bắt buộc theo pháp luật tố tụng dân sự.
Xác định đúng án phí
Trong tranh chấp quyền sử dụng đất:
- Có trường hợp án phí không có giá ngạch;
- Có trường hợp án phí có giá ngạch.
Việc xác định đúng quan hệ tranh chấp giúp áp dụng đúng quy định về án phí.
Những chứng cứ quan trọng trong tranh chấp mốc giới đất
Đây là loại tranh chấp cần rất nhiều chứng cứ kỹ thuật và thực địa.
Các tài liệu quan trọng gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất.
Tuy nhiên, nhiều trường hợp:
- Sổ đỏ không thể hiện rõ mốc giới;
- Diện tích thực tế khác với giấy chứng nhận.
Hồ sơ địa chính
Bao gồm:
- Trích lục bản đồ;
- Hồ sơ đo đạc;
- Sơ đồ thửa đất;
- Hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
Kết quả đo đạc thực tế
Trong nhiều vụ án, Tòa án phải:
- Xem xét thẩm định tại chỗ;
- Đo đạc hiện trạng;
- Xác định vị trí mốc giới thực tế.
Lời khai của người sử dụng đất liền kề
Đây là nguồn chứng cứ rất phổ biến trong thực tiễn.
Những khó khăn thường gặp trong tranh chấp ranh giới đất
Các vụ án này thường rất phức tạp vì:
- Mốc giới cũ không còn;
- Đất sử dụng qua nhiều thế hệ;
- Hồ sơ địa chính không thống nhất;
- Có sai lệch khi đo đạc;
- Các bên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, nhiều trường hợp diện tích đất tăng giảm qua thời gian nhưng không được cập nhật đầy đủ.
Đây là lý do nhiều người tìm đến Luật sư tranh chấp đất đai để được hỗ trợ.
Vai trò của Luật sư tranh chấp đất đai trong vụ án mốc giới
Một Luật sư tranh chấp đất đai có thể hỗ trợ khách hàng:
Xác định đúng quan hệ pháp luật
Đây là bước rất quan trọng để:
- Tránh sai sót tố tụng;
- Xác định đúng hướng khởi kiện;
- Chuẩn bị hồ sơ phù hợp.
Thu thập và đánh giá chứng cứ
Luật sư dân sự giỏi sẽ hỗ trợ:
- Rà soát hồ sơ địa chính;
- Kiểm tra hiện trạng đất;
- Đánh giá kết quả đo đạc;
- Thu thập tài liệu lịch sử sử dụng đất.
Tham gia tố tụng tại Tòa án
Luật sư tố tụng dân sự sẽ:
- Soạn đơn khởi kiện;
- Tham gia xem xét thẩm định tại chỗ;
- Tranh tụng về nguồn gốc và ranh giới đất;
- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho khách hàng.
Một số lưu ý quan trọng khi xảy ra tranh chấp mốc giới đất
Nếu phát sinh tranh chấp ranh giới đất, người dân nên lưu ý:
- Không tự ý thay đổi hiện trạng đất;
- Giữ nguyên mốc giới hiện có;
- Thu thập hồ sơ pháp lý đầy đủ;
- Yêu cầu đo đạc chính xác;
- Hòa giải tại địa phương trước khi khởi kiện nếu pháp luật yêu cầu.
Ngoài ra, nên chủ động tham khảo ý kiến của Luật sư giải quyết tranh chấp dân sự để tránh kéo dài thời gian giải quyết vụ án.
Kết luận
Theo quy định hiện hành: Tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất là “tranh chấp quyền sử dụng đất” chứ không phải “kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất”.
Bản chất của tranh chấp này là việc xác định:
- Quyền sử dụng phần đất tranh chấp thuộc về ai;
- Phạm vi quyền sử dụng đất của các bên;
- Diện tích bị lấn chiếm hoặc xác định sai mốc giới.
Do các vụ tranh chấp ranh giới đất thường có tính chất phức tạp và liên quan nhiều vấn đề kỹ thuật, pháp lý, người dân nên chủ động liên hệ Luật sư dân sự giỏi để được hỗ trợ và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình.
LIÊN HỆ
Nếu quý khách hàng đang có nhu cầu tìm kiếm Luật sư dân sự giỏi hoặc Luật sư tranh chấp dân sự giỏi tại Thành phố Hồ Chí Minh, đừng ngại liên hệ với đội ngũ Luật sư của Công ty Luật Duật Vân để được hỗ trợ nhanh chóng, kịp thời theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH DUẬT VÂN
- Địa chỉ: 102 Đường số 17, Khu phố 5, phường Bình Trưng, Thành phố Hồ Chí Minh
- Số điện thoại: 0909.45.54.54
- Website: https://luatduatvan.vn
- Email: duatvanlawfirm.co@gmail.com
- Fanpage: Công ty Luật Duật Vân
