LUẬT SƯ DÂN SỰ GIỎI: CHIA THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ ĐƯỢC ÁP DỤNG THỜI HIỆU 32 NĂM 6 THÁNG CỦA NHÀ Ở KHÔNG?

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp thừa kế hiện nay, một trong những vấn đề gây nhiều tranh cãi nhất là cách xác định thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế đối với quyền sử dụng đất và nhà ở trong trường hợp người chết mất trước ngày 01/7/1991.

Đặc biệt, nhiều vụ án phát sinh tình huống:

  • Di sản ban đầu có cả nhà và đất; 
  • Nhưng tại thời điểm khởi kiện chỉ còn đất; 
  • Hoặc đương sự chỉ yêu cầu chia quyền sử dụng đất mà không yêu cầu chia nhà. 

Khi đó, nhiều Tòa án áp dụng thời hiệu 32 năm 06 tháng của nhà ở cho cả quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cách áp dụng này có đúng pháp luật hay không?

Bài viết dưới đây của Công ty Luật Duật Vân sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định mới nhất về thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế đối với đất và nhà ở.

Thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là gì?

Thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là khoảng thời gian mà người thừa kế được quyền yêu cầu Tòa án chia di sản.

Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015:

  • Thời hiệu yêu cầu chia di sản đối với bất động sản là 30 năm; 
  • Đối với động sản là 10 năm. 

Hết thời hiệu thì: Người thừa kế mất quyền yêu cầu chia di sản theo thủ tục tố tụng dân sự. Đây là quy định rất quan trọng trong các vụ tranh chấp thừa kế đất đai hiện nay.

Vì sao có thời hiệu 32 năm 06 tháng đối với nhà ở?

Đây là quy định đặc thù liên quan đến nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991.

Theo các hướng dẫn trước đây:

  • Khoảng thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/1999; 
  • Tức 02 năm 06 tháng; 
  • Không tính vào thời hiệu khởi kiện đối với nhà ở. 

Do đó:

Thời hiệu khởi kiện đối với nhà ở trong một số trường hợp có thể kéo dài thành 32 năm 06 tháng.

Tuy nhiên: Quy định này không mặc nhiên áp dụng cho quyền sử dụng đất.

Đây là điểm rất nhiều người nhầm lẫn trong thực tế.

Có được áp dụng thời hiệu 32 năm 06 tháng của nhà ở cho quyền sử dụng đất không?

Câu trả lời là: Không, nếu đương sự chỉ yêu cầu chia quyền sử dụng đất.

Đây là nội dung đã được hướng dẫn rõ tại Công văn số 1719/VKSTC-V14 ngày 03/5/2024 của VKSND tối cao.

Vì sao không được áp dụng?

Bởi vì:

  • Nhà và quyền sử dụng đất là hai loại di sản khác nhau; 
  • Mỗi loại có thời hiệu áp dụng riêng; 
  • Thời hiệu kéo dài 32 năm 06 tháng chỉ áp dụng cho nhà ở trong trường hợp đủ điều kiện pháp luật quy định. 

Do đó:

Không thể lấy thời hiệu của nhà để kéo dài thời hiệu khởi kiện đối với đất.

Trường hợp chỉ yêu cầu chia quyền sử dụng đất

Đây là tình huống rất phổ biến trong thực tế.

Ví dụ:

  • Người chết để lại nhà và đất; 
  • Nhưng nhà đã bị tháo dỡ hoặc không còn; 
  • Các đương sự chỉ yêu cầu chia đất. 

Khi đó:

Chỉ áp dụng thời hiệu 30 năm đối với quyền sử dụng đất. Nếu đã hết 30 năm: Tòa án phải đình chỉ yêu cầu chia quyền sử dụng đất. Không được cộng thêm 02 năm 06 tháng của thời hiệu nhà ở.

Trường hợp nhà không còn nhưng vẫn yêu cầu chia giá trị nhà

Đây là tình huống cần phân biệt rõ.

Ví dụ:

  • Nhà trên đất đã bị phá dỡ; 
  • Nhưng đương sự vẫn yêu cầu xác định giá trị nhà để chia thừa kế. 

Khi đó:

  • Đối với đất: áp dụng thời hiệu 30 năm; 
  • Đối với nhà: có thể áp dụng thời hiệu 32 năm 06 tháng nếu còn điều kiện. 

Nếu:

  • Đất đã hết thời hiệu; 
  • Nhưng nhà vẫn còn thời hiệu; 

thì:

Tòa án đình chỉ yêu cầu chia đất nhưng vẫn giải quyết chia giá trị nhà.

Trường hợp còn cả nhà và đất

Nếu:

  • Di sản vẫn còn cả nhà và đất; 
  • Đương sự yêu cầu chia cả hai loại tài sản; 

thì:

  • Quyền sử dụng đất áp dụng thời hiệu 30 năm; 
  • Nhà ở có thể áp dụng thời hiệu 32 năm 06 tháng. 

Khi đó:

  • Nếu đất hết thời hiệu thì đình chỉ phần đất; 
  • Nếu nhà còn thời hiệu thì vẫn giải quyết phần nhà. 

Đây là điểm rất quan trọng trong thực tiễn giải quyết tranh chấp thừa kế.

Vì sao phải tách riêng thời hiệu của nhà và đất?

Nhiều người cho rằng:

  • Nhà gắn liền với đất; 
  • Nên thời hiệu phải giống nhau. 

Tuy nhiên, theo pháp luật: Nhà ở và quyền sử dụng đất là hai đối tượng pháp lý độc lập.

Do đó:

  • Mỗi loại tài sản có thể áp dụng thời hiệu khác nhau; 
  • Không được tự động kéo dài thời hiệu đất theo thời hiệu nhà. 

Khi nào không đặt ra vấn đề thời hiệu?

Đây là điểm rất quan trọng. Theo quy định pháp luật: Thời hiệu chỉ được xem xét khi có đương sự yêu cầu áp dụng.

Nếu:

  • Không ai yêu cầu áp dụng thời hiệu; 
  • Hoặc không có tranh chấp về thời hiệu; 

thì:

Tòa án vẫn giải quyết chia di sản theo quy định chung.

Đây là nguyên tắc tố tụng rất quan trọng trong các vụ án dân sự.

Những sai lầm thường gặp trong tranh chấp thừa kế đất đai

Trong thực tế, nhiều người thường nhầm rằng:

  • Chỉ cần trước đây trên đất có nhà thì được áp dụng thời hiệu 32 năm 06 tháng cho đất; 
  • Hoặc cứ có nhà trên đất là thời hiệu đất cũng được kéo dài. 

Tuy nhiên:

Đây là cách hiểu không đúng quy định pháp luật hiện hành.

Điều quan trọng là:

  • Đương sự có yêu cầu chia nhà hay không; 
  • Nhà còn tồn tại hay không; 
  • Và đối tượng tranh chấp cụ thể là gì. 

Vai trò của Luật sư tranh chấp thừa kế trong việc xác định thời hiệu

Các vụ tranh chấp thừa kế đất đai thường rất phức tạp vì:

  • Thời điểm mở thừa kế đã quá lâu; 
  • Nhà đất thay đổi qua nhiều giai đoạn; 
  • Có nhiều thế hệ tham gia tranh chấp; 
  • Hồ sơ pháp lý không đầy đủ; 
  • Dễ nhầm lẫn về thời hiệu. 

Một Luật sư dân sự giỏi có thể hỗ trợ khách hàng:

Xác định đúng thời hiệu khởi kiện

Luật sư sẽ phân tích:

  • Thời điểm mở thừa kế; 
  • Đối tượng tranh chấp; 
  • Loại tài sản tranh chấp; 
  • Khả năng áp dụng thời hiệu. 

Đánh giá khả năng khởi kiện

Đây là bước rất quan trọng để:

  • Tránh khởi kiện khi đã hết thời hiệu; 
  • Xây dựng chiến lược tố tụng phù hợp; 
  • Hạn chế rủi ro pháp lý. 

Tham gia tranh tụng tại Tòa án

Luật sư tố tụng dân sự có thể:

  • Soạn đơn khởi kiện; 
  • Tranh luận về thời hiệu; 
  • Thu thập chứng cứ về nhà và đất; 
  • Bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho khách hàng. 

Một số lưu ý quan trọng khi khởi kiện chia thừa kế đất đai

Nếu phát sinh tranh chấp thừa kế, người dân nên lưu ý:

  • Xác định rõ đối tượng yêu cầu chia; 
  • Kiểm tra thời điểm mở thừa kế; 
  • Phân biệt nhà ở và quyền sử dụng đất; 
  • Xác định có yêu cầu áp dụng thời hiệu hay không; 
  • Thu thập đầy đủ hồ sơ pháp lý về tài sản. 

Ngoài ra, nên chủ động tham khảo ý kiến của Luật sư giải quyết tranh chấp dân sự để tránh mất quyền lợi do hết thời hiệu khởi kiện.

Kết luận

Theo hướng dẫn hiện nay: Không được áp dụng thời hiệu 32 năm 06 tháng của nhà ở để kéo dài thời hiệu khởi kiện đối với quyền sử dụng đất.

Cụ thể:

  • Nếu đương sự chỉ yêu cầu chia quyền sử dụng đất thì chỉ áp dụng thời hiệu 30 năm đối với đất; 
  • Chỉ khi có yêu cầu chia nhà ở thì mới xem xét áp dụng thời hiệu 32 năm 06 tháng đối với nhà; 
  • Nếu đất đã hết thời hiệu thì phải đình chỉ yêu cầu chia đất, dù thời hiệu đối với nhà vẫn còn.

Đây là nội dung đặc biệt quan trọng trong các vụ tranh chấp thừa kế đất đai hiện nay và cần được áp dụng thống nhất trong thực tiễn xét xử.

LIÊN HỆ

Nếu quý khách hàng đang có nhu cầu tìm kiếm Luật sư dân sự giỏi hoặc Luật sư tranh chấp dân sự giỏi tại Thành phố Hồ Chí Minh, đừng ngại liên hệ với đội ngũ Luật sư của Công ty Luật Duật Vân để được hỗ trợ nhanh chóng, kịp thời theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH DUẬT VÂN