CÓ QUYỀN BUỘC NGƯỜI CHIẾM GIỮ TRẢ LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT KHÔNG?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là “GCN”) là giấy tờ pháp lý quan trọng xác định quyền sử dụng đất đai và những quyền, lợi ích hợp pháp khác của người sử dụng đất. Tuy nhiên, không ít người rơi vào tình cảnh GCN của mình bị người khác chiếm giữ, nguyên nhân có thể xuất phát từ việc mâu thuẫn, tranh chấp dân sự hoặc thậm chí là hậu quả của hành vi lừa đảo. Vậy làm thế nào để người đứng tên trên GCN bảo vệ được quyền và lợi ích của mình, đồng thời lấy lại được GCN một cách hợp pháp và đúng quy định. Bài viết này sẽ cung cấp đến bạn đọc những thông tin quan trọng để trả lời câu hỏi cho vấn đề trên.

Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật

Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật

GCN là gì ?

Tại Điều 3.21 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.” Căn cứ quy định nêu trên thì GCN là chứng thư pháp lý do Nhà nước ban hành để xác nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu của một người đối với đất và các tài sản gắn liền trên đất.

Quyền buộc người chiếm giữ trả lại GCN

Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản như sau : “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Tại Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền tài sản: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng Hành chính năm 2015 thì: “Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước ban hành hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức đó ban hành quyết định về vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể ”. Như vậy, đối chiếu các quy định nêu trên, GCN không phải là tài sản mà là quyết định hành chính.

Theo các Điều 166; Điều 167; Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định về quyền đòi lại tài sản, chứ không quy định quyền đòi lại “quyền tài sản”. Căn cứ Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại GCN thì GCN không phải là giấy tờ có giá, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết. Việc yêu cầu đòi lại GCN thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai theo quy định của điểm k, khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường.

Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 2 Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có Điều luật để áp dụng. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 4 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 cũng quy định về việc Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng, vụ việc chưa có điều luật được áp dụng quy định tại khoản này sẽ được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự quy định.

Mặt khác, Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản thì chủ sở hữu, chủ thể có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải tiến hành thực hiện trả lại tài sản và đồng thời chấm dứt hành vi cản trở pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Như vậy, có thể thấy dựa vào những quy định nêu trên thì người đứng tên trên GCN có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ phải trả lại GCN và chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật

Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật

Thủ tục cấp lại GCN khi bị chiếm giữ

Pháp luật không quy định cụ thể về thủ tục cấp lại GCN khi bị người khác chiếm giữ tuy nhiên, người sử dụng đất có thể lựa chọn giải pháp báo mất và xin cấp lại GCN. Căn cứ Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024 của Chính phủ quy định về thủ tục cấp lại GCN đã cấp do bị mất (sau đây gọi là“Nghị định 101/2024/NĐ-CP”) được tiến hành như sau:

Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cần chuẩn bị Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày. Sau khi hoàn thiện, hồ sơ này có thể được nộp tại một trong các cơ quan tiếp nhận sau: (1) Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, nơi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, hoặc cấp xã; (2) Văn phòng đăng ký đất đai; (3) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, nơi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, hoặc cấp xã thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Tiếp nhận và giải quyết

Khi tiếp nhận hồ sơ xin cấp lại GCN bị mất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc:

  • Kiểm tra thông tin về GCN đã cấp, đối chiếu với hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai để xác nhận tình trạng của thửa đất. Nếu phát hiện thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã được chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu, hoặc đang thế chấp tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, hoặc cá nhân theo quy định thì thông báo, trả lại hồ sơ cho người nộp;
  • Trường hợp thông tin không có vướng mắc pháp lý, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện: (1) đối với GCN đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân: chuyển thông tin đến UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện niêm yết công khai tại UBND cấp xã và điểm dân cư nơi có đất trong thời gian 15 ngày, đồng thời tiếp nhận phản ánh trong thời gian niêm yết; (2) đối với GCN đã cấp cho tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương trong thời gian 15 ngày về việc mất GCN.

Chi phí đăng tin do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chi trả.

Sau khi UBND cấp xã hoàn tất niêm yết công khai và lập biên bản kết thúc niêm yết gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3.3 Kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp; cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 37 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật

Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật sư. Luật

LIÊN HỆ

Nếu quý khách hàng đang có nhu cầu tìm kiếm Luật sư tranh tụng giỏi hoặc Luật sư tố tụng giỏi tại Thành phố Hồ Chí Minh, đừng ngại liên hệ với đội ngũ Luật sư của Công ty Luật Duật Vân để được hỗ trợ nhanh chóng, kịp thời theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH DUẬT VÂN